Appartement kopen vergt extra oplettendheid

Bij huizenkopers blijkt vaak onduidelijkheid te bestaan over wat nu het verschil is tussen een grondgebonden woning of een appartement. Bij een grondgebonden woning koopt u eigenlijk een perceel grond waarbij u automatisch eigenaar wordt van alles wat op en in die grond aanwezig is. Dat kan zijn een woning, maar ook bijgebouwen en beplanting gaan automatisch mee. Bij een appartement gaat dat anders.

Van een appartement (of een appartementsrecht zoals de wet zegt) is sprake als er woningen en/of bedrijfsruimten boven/onder elkaar gelegen zijn met de bedoeling dat er verschillende eigenaren kunnen zijn. In dat geval moet er door de notaris een akte van splitsing worden opgesteld. Daardoor wordt verticaal gesplitste eigendom mogelijk. In de akte worden ook alle rechten en plichten van de appartementseigenaren vastgelegd. Vaak wordt onderschat hoe belangrijk de inhoud van de splitsingsakte is voor het toekomstig woongenot. Door een goede regeling in de splitsing kunnen veel problemen tussen bewoners van een appartementencomplex voorkomen worden.

Bij een gesplitst gebouw is er altijd sprake van een Vereniging van Eigenaren, die "eigenaar" is van de grond en van het casco gebouw. Daarbinnen heeft elke eigenaar recht op het uitsluitend gebruik van zijn eigen woning/appartement. Het lidmaatschap van de VvE is een wettelijke verplichting. U kunt zich daar dus niet aan onttrekken. De VvE regelt bijvoorbeeld het onderhoud van gezamenlijke delen van het gebouw, heeft een collectieve opstalverzekering etc. Een akte van splitsing met bijbehorend reglement kan ook regels voorschrijven over het mogen houden van huisdieren, kleuren van buitenschilderwerk, bespelen van luide muziekinstrumenten etc. etc. Het is dus van groot belang om voor het sluiten van de koop eens goed in de akte van splitsing te kijken (of te laten kijken). Dit voorkomt vervelende verassingen achteraf.

Verplichte reservering voor groot onderhoud

Een verstandige VvE zorgt voor een reservefonds voor het (groot) onderhoud van het hele gebouw, door middel van het heffen van een maandelijkse bijdrage per eigenaar. Dit noemen ze doorgaans de servicekosten. Er zijn helaas nog heel veel VvE 's die niets gespaard hebben. In geval van groot onderhoud is dan elke eigenaar verplicht om in een keer te betalen. Dit kan aardig uit de hand lopen. Als er bijvoorbeeld een gebouw is met 10 eigenaren en er moet een nieuwe dak komen van € 100.000,-- of een nieuwe lift, dan moet er ineens € 10.000,-- op tafel gelegd worden.

De Rijksoverheid heeft er de laatste jaren een speerpunt van gemaakt om VvE's te activeren en te stimuleren een reservefonds op te bouwen. Per 1 januari 2017 wordt elke VvE zelfs verplicht om een maandelijkse bijdrage te heffen en een reservefonds te vormen. De hoogte van het te reserveren bedrag moet dan worden vastgesteld op basis van een meerjaren onderhoudsbegroting of 1/2 % van de herbouwwaarde van het appartementencomplex.

De ministerraad heeft op voorstel van de ministeries voor Wonen en Rijksdienst en van Veiligheid en Justitie ingestemd met de wet die het functioneren van een VvE moet verbeteren. In dit wetsvoorstel is ook expliciet opgenomen dat het als VvE mogelijk is een lening aan te gaan voor het onderhoud van het gebouw. Verder verbetert de voorgestelde wetswijziging de regels met betrekking tot de aansprakelijkheid van elke eigenaar. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, wordt ook zijn deel van de lening automatisch overgedragen aan de nieuwe eigenaar. De oude eigenaar is dan niet meer aansprakelijk voor zijn aandeel in de lening. Het is dus altijd belangrijk om, voor dat u een appartement koopt, te vragen naar de hoogte van het reservefonds. Hierdoor kan het zijn dat een ogenschijnlijk goedkoop appartementje een kat in de zak wordt als er groot onderhoud moet worden gedaan en de spaarpot van de VvE leeg is.

Wij zijn specialist op het gebied van appartementsrecht en alles wat daarmee te maken heeft. Kom gerust voor het tekenen van de koopakte langs met de stukken van de VvE. Wij kijken voor u hoe daar de vlag er bij hangt zo voorkomt u vervelende surprises achteraf.