Inspanningsverplichting om aan ontbindende voorwaarde te voldoen

De crisis heeft een belangrijk gevolg gehad op de huizenmarkt. Waar het tien jaar geleden nog heel gebruikelijk was om een ander huis te kopen terwijl uw huidige huis nog niet was verkocht, is dat nu 180 graden gedraaid. Vandaar dat veel koopovereenkomsten de ontbindende voorwaarde bevatten dat de koop niet doorgaat als uw huidige eigen huis voor een bepaalde datum niet is verkocht. De vraag is hoe ver uw inspanningsverplichting om het huis te verkopen dan reikt.

Een dergelijke inspanningsverplichting houdt in dat u al het redelijk mogelijke moet doen om uw huis te verkopen. Voor het Hof in Amsterdam diende een tijdje terug een zaak waarin het Hof een heldere richtlijn gaf.
De koper van het nieuwe huis had zijn eigen huis te koop gezet met de vermelding 'biedingen vanaf € 250.000'. Ruim voor de vervaldatum van de ontbindende voorwaarde kreeg hij een bod van de verkoper van het huis dat hij gekocht had, een bod van € 250.000. Op de dag van ontvangst van het bod liet de koper aan de verkoper weten niet akkoord te gaan met diens bod. Een dag voordat de ontbindende voorwaarde verliep, ontbond de koper de koopovereenkomst. De verkoper ging daar niet mee akkoord en wilde de contractuele boete van 10% van de koopsom hebben.

De rechtbank was het met de verkoper eens omdat de koper niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, de koper ging in beroep. Hij vindt het Hof aan de zijde van de verkoper.

Een redelijke uitleg van de inspanningsverplichting brengt mee dat op de koper een inspanningsverplichting rustte om alles te doen wat redelijkerwijs mogelijk was om zijn huis te verkopen. Er valt niet in te zien dat de verkoper had moeten weten dat een bod van € 250.000 niet serieus zou kunnen worden genomen. Dat is zelfs het geval ook al zou de makelaar weten dat een bod van € 250.000 onvoldoende zou zijn. Vooral ook vanwege de advertentie met 'biedingen vanaf € 250.000' had verkoper dit moeten weten.
Het gaat nog verder: ook als zou de makelaar hebben verzuimd om aan de bieder door te geven dat er een hoger bod zou moeten komen om tot een koopovereenkomst te komen, dan nog zou dat voor rekening en risico van de koper van het nieuwe huis die zijn eigen huis te koop had gezet.

Wilt u meer weten over de inspanningsverplichting bij ontbindende voorwaarden in koopovereenkomsten? Bel ons voor een afspraak.