Koopappartement? Let op reservefonds VVE

Een groot deel van het aanbod op de woningmarkt bestaat uit appartementen. Een appartementsrecht is de juridische benaming voor een onderdeel van een gebouw dat kadastraal gesplitst is in verschillende eenheden. Het splitsen in appartementsrechten is nodig als er sprake is van koopwoningen die boven/onder elkaar liggen. In de wet staat namelijk dat de eigenaar van een perceel grond automatisch eigenaar is van alles wat op of in die grond gebouwd is, de juridische term hiervoor is natrekking.

Dit is te doorbreken door een perceel te splitsen in appartementsrechten. Daarmee krijgt elke appartementseigenaar eigendom (uitsluitend gebruik) van zijn eigen woning en mede-eigendom van het hele gebouw met de grond waarop dit staat. Iedere eigenaar krijgt dan een aandeel van bijvoorbeeld 1/20 in de grond en het gebouw met alles wat daarbij hoort. De gezamenlijke eigenaren vormen dan de Vereniging Van Eigenaren, de VVE. Het aandeel qua mede-eigendom komt steeds terug in het aantal uit te brengen stemmen in de VVE, de bijdrage in de exploitatiekosten en het reservefonds van de VVE.

Het zomaar kopen van een appartement, zonder vooraf te kijken naar de status van de VVE, brengt ernstige risico's met zich mee. Tot voorkort was de term “slapende VVE” een veel voorkomend verschijnsel. Dit was/is een VVE waar feitelijk niets mee gedaan wordt en waar vaak niet eens een bestuur was. Sinds een aantal jaren is elke VVE wettelijk verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel onder vermelding van de bestuursleden. Het niet ingeschreven staan is zelfs een economisch delict waar een boete van € 15.000 op staat.

Ook al is een VVE netjes ingeschreven, dit zegt nog niets over de financiële gezondheid. Als u een appartement koopt met een VVE zonder enig reservefonds, dan bent u de pineut als er groot onderhoud aan het gebouw moet worden gepleegd of als de lift kapot gaat. U bent dan namelijk wettelijk verplicht om mee te betalen in de kosten in verhouding van uw mede-eigendom. Vooral in de steden zien we nogal eens dat grote oude herenhuizen zijn gesplitst in bijvoorbeeld drie appartementen. Als op zo een pand het dak moet worden vervangen en dit kost € 90.000, dan moet u als appartementseigenaar hier € 30.000 aan meebetalen.

Bent u van plan een appartement te kopen, informeer dan eerst naar het reservefonds van de VVE en naar de hoogte van de maandelijkse bijdrage (de servicekosten). Dit voorkomt onaangename verassingen achteraf.

Vanaf 1 januari 2018 gaat er wettelijk het nodige veranderen voor de VVE. Zo moet er bijvoorbeeld een verplicht onderhoudsfonds worden ingesteld, waarin jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het hele gebouw gestort moet worden. Ook moet er een meerjarige onderhoudsbegroting worden opgesteld en kan er een collectieve VVE-lening worden afgesloten voor bijvoorbeeld groot onderhoud dat niet uit het reservefonds betaald kan worden. Ieder wordt dan aansprakelijk voor een deel van deze lening en kan dit deel ook overdragen bij verkoop. Een fors reservefonds VVE kan voor u als koper ook een voordeeltje opleveren qua overdrachtsbelasting. Over uw aandeel in de spaarpot hoeft namelijk geen overdrachtsbelasting betaald te worden en dat kan aardig schelen.

De notaris is de specialist bij uitstek op het gebied van appartementsrecht en VVE regels. Neem voor de koop gerust contact met ons kantoor op om u goed te laten voorlichten. Dit zal u behoeden voor onaangename en kostbare verassingen achteraf.